Documentação para comprar imóvel em SC: checklist antes de assinar
A maioria dos problemas em uma compra de imóvel não aparece na visita. Aparece na documentação. E quase sempre podia ter sido evitada com uma checagem feita antes do sinal, não depois. Este é o roteiro que eu sigo em Santa Catarina para que a negociação chegue à escritura sem susto.
1. Matrícula atualizada é o documento mais importante
A matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, é a certidão de nascimento do imóvel. Ela mostra quem é o proprietário de verdade, o histórico de transferências e, principalmente, os ônus registrados: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade. Peça sempre a versão atualizada — uma matrícula de seis meses atrás não serve para nada.
2. Certidões do vendedor
Um imóvel limpo pode ser atingido por uma dívida do vendedor. Por isso se levantam certidões pessoais: justiça estadual e federal, trabalhista, execuções fiscais e, quando for empresa, também as certidões da pessoa jurídica e do quadro societário. O objetivo é afastar o risco de fraude contra credores, situação em que a venda pode ser anulada tempos depois de você já estar morando lá.
3. Situação fiscal e condominial
IPTU quitado, certidão negativa de débitos municipais e, em apartamento, declaração do síndico ou da administradora confirmando que não há dívida de condomínio nem rateio extraordinário aprovado. Débito de condomínio acompanha o imóvel, não o antigo dono.
4. Regularidade da construção
Habite-se, projeto aprovado na prefeitura e averbação da construção na matrícula. É comum encontrar casa ampliada sem averbar ou edícula construída depois. Isso trava financiamento bancário e derruba o valor na revenda. Quando existe irregularidade, dá para negociar — mas ela precisa estar na mesa antes, não depois.
5. Estado civil, procurações e herança
Vendedor casado normalmente precisa da anuência do cônjuge. Venda por procuração exige procuração pública, vigente e com poderes específicos para alienar. Imóvel de espólio depende de inventário e alvará. São detalhes que definem se a escritura vai poder ser lavrada ou não.
6. Contrato antes do dinheiro
Nada de sinal no boleto e contrato depois. O compromisso de compra e venda deve trazer valores, forma de pagamento, prazos, responsabilidade por cada despesa, condição suspensiva em caso de financiamento e multa por descumprimento dos dois lados. É o documento que protege comprador e vendedor.
7. ITBI, escritura e registro
A compra só se completa com o registro na matrícula. Escritura sem registro não transfere propriedade. Programe o ITBI e os custos de cartório desde o início — eles entram no orçamento junto com o valor do imóvel.
Quer fazer isso com segurança?
Sou corretor de imóveis (CRECI-SC 63784) e perito avaliador imobiliário (CNAI 56598), com atuação em Criciúma e região, Balneário Rincão e Florianópolis e região. Se você está negociando um imóvel e quer a documentação revisada antes de assinar qualquer coisa, me chame no WhatsApp.