Quanto custa de verdade além do imóvel: ITBI, escritura e registro

O comprador organiza a entrada, aprova o financiamento, escolhe o imóvel — e aí descobre que precisa de mais alguns milhares de reais em dinheiro para concluir a compra. Esse é o susto mais comum na reta final de uma negociação, e ele é totalmente evitável. Aqui está a conta completa do que se paga além do valor do imóvel, com os números praticados em Criciúma.

1. ITBI: o imposto da transferência

O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, um tributo municipal que incide sobre as transferências onerosas de propriedade ou de direitos sobre imóveis. Sem ele pago, o cartório não registra a transferência.

Em Criciúma, a alíquota é de 2% sobre o valor do imóvel, calculada sobre o valor de mercado ou o valor venal, prevalecendo o maior. Na prática:

Imóvel de R$ 200 mil: R$ 4.000 de ITBI.
Imóvel de R$ 300 mil: R$ 6.000 de ITBI.
Imóvel de R$ 400 mil: R$ 8.000 de ITBI.
Imóvel de R$ 600 mil: R$ 12.000 de ITBI.

O recolhimento é feito junto à Prefeitura, com abertura de processo em que se apresenta o contrato de compra e venda para análise do valor do bem, além dos documentos das partes envolvidas. O pagamento pode ser feito pela internet ou em agências bancárias.

2. Escritura pública

A escritura é lavrada em Tabelionato de Notas e formaliza o negócio entre as partes. O valor segue a tabela de emolumentos do estado, que é progressiva conforme o valor do imóvel — quanto maior o imóvel, maior o custo.

Uma exceção importante: em compras financiadas pelo Sistema Financeiro de Habitação, o próprio contrato de financiamento tem força de escritura pública. Isso significa que quem financia normalmente não paga escritura separada, o que já representa uma economia relevante.

3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Este é o custo que ninguém pode evitar, e é o mais importante de todos. A compra só se completa com o registro na matrícula do imóvel. Escritura sem registro não transfere propriedade — quem paga tudo e não registra continua sem ser dono legalmente.

O valor também segue tabela progressiva por faixa de valor do imóvel. Como referência de mercado, o registro costuma ficar em torno de 2,5% do valor da operação, embora isso varie conforme a faixa e o estado.

4. A conta somada

Juntando ITBI e cartório, o comprador precisa contar com algo entre 4% e 5% do valor do imóvel em dinheiro, além da entrada. Estimativas práticas:

Imóvel de R$ 250 mil: aproximadamente R$ 10 mil a R$ 13 mil.
Imóvel de R$ 350 mil: aproximadamente R$ 14 mil a R$ 19 mil.
Imóvel de R$ 500 mil: aproximadamente R$ 20 mil a R$ 26 mil.

Esses valores não são financiados. Precisam estar disponíveis em caixa no momento da assinatura, e é exatamente por isso que travam tanta negociação na reta final.

5. O que mais entra na conta

Avaliação do imóvel pelo banco. Um engenheiro da instituição vistoria o imóvel e emite laudo. A taxa costuma ser cobrada do comprador.

Certidões. Matrícula atualizada, certidões negativas do vendedor, certidão de ônus. Individualmente são valores pequenos, mas somam.

Seguros obrigatórios. Morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel já entram embutidos na parcela do financiamento.

Mudança e adequação. Frete, pintura, instalação de armários, ajustes elétricos. Quase ninguém orça isso, e sempre aparece.

Condomínio e IPTU. Começam a correr a partir da posse. Entram no seu orçamento mensal permanente.

6. Situações em que o ITBI não é cobrado

A legislação municipal prevê hipóteses específicas de não incidência do imposto, listadas na lei complementar que rege os tributos em Criciúma. Vale consultar o setor de arrecadação da Prefeitura ou um profissional antes de recolher, porque cada caso tem enquadramento próprio.

Há também programas temporários. Criciúma manteve durante 2026 uma redução de 75% na alíquota do ITBI — de 2% para 0,5% — em operações de integralização de capital social com bens imóveis, voltada a empresas que regularizam patrimônio. É um benefício específico para pessoa jurídica, com adesão facultativa e formalização por processo administrativo, mas mostra que vale sempre verificar se existe algum programa vigente aplicável ao seu caso.

7. Como se planejar

Reserve de 5% do valor do imóvel desde o início. Se sobrar, ótimo. Se faltar, o negócio para.

Some isso à entrada, não subtraia dela. O erro clássico é usar todo o dinheiro disponível na entrada e ficar sem caixa para registrar.

Peça a estimativa antes de assinar a proposta. O corretor e o cartório conseguem estimar os valores com boa precisão a partir do valor do imóvel.

Verifique quem paga o quê no contrato. O compromisso de compra e venda deve trazer expressamente a responsabilidade por cada despesa. Isso evita discussão na assinatura.

8. Por que vale a pena pagar tudo isso

Custo de cartório incomoda, mas ele compra segurança jurídica. O registro na matrícula é o que garante que o imóvel é seu perante terceiros, que ninguém pode vendê-lo de novo, e que você tem proteção em caso de dívida futura do antigo proprietário.

Quem economiza nessa etapa — fica no contrato de gaveta, adia o registro, faz "só a escritura" — está guardando um problema que aparece anos depois, geralmente no pior momento: na hora de vender, de financiar ou de inventariar.

9. Um lembrete final

Todos os valores aqui são estimativas para planejamento. O ITBI de Criciúma tem alíquota definida de 2%, mas a base de cálculo depende da avaliação do município. Os emolumentos de cartório seguem tabela progressiva atualizada periodicamente. Confirme os números do seu caso específico antes de fechar a compra.

Quer a conta completa do seu caso?

Sou corretor de imóveis (CRECI-SC 63784) e perito avaliador imobiliário (CNAI 56598), com atuação em Criciúma e região, Balneário Rincão e Florianópolis e região. Me chame no WhatsApp com o valor do imóvel que você está negociando que eu levanto a estimativa de ITBI, cartório e demais custos para você não ser surpreendido na assinatura.